Новостройка

[teffy]

Камрад, день добрый!

Пытаюсь принять квартиру в новостройке, в процессе возникает масса вопросов. Помоги, пожалуйста.
Территориально это в Санкт-Петербурге.

1) Застройщик предлагает написать гарантийное письмо, что в определенный срок устранит замечания по квартире, чтобы я подписала акт приема-передачи. Допустим, я соглашаюсь. Если к обещанному времени замечания не устранены, что мне делать? Можно ли взимать с застройщика пени? Имеет ли гарантийное письмо какую-то юридическую силу?

2) Если у меня нет замечаний по квартире, но места общего пользования не доделаны и не соответствуют нормам, при этом два варианта:
А) дом не передан управляющей компании
В) дом передан управляющей компании
стоит ли подписывать АПП? Как повлиять на застройщика, или УК (в случае В), чтобы МОП привели к нормальному виду как можно скорее? И вообще сколько времени может тянуть застройщик с отделкой МОП?

3) Насколько правомерно включать в квитанцию услуги по ремонту НОВОГО дома?

4) Имеют ли дольщики право узнать по какой схеме энергоснабжения подключен дом? (нам почему-то не дают ответа на этот вопрос). Если на временной, имеет ли право застройщик передавать квартиры?

5) Ситуация с лифтами: Застройщик заявляет, что лифты не работают по вине жильцов, будто их перегружают стройматериалами (в чем я сомневаюсь, жильцы еще ремонт не начинали). Можно как-то повлиять на застройщика и УК для решения вопроса включения лифтов?

6) Я не очень понимаю момент регистрации (прописки) после подписания акта приема-передачи. Насколько я поняла, управляющая компания дом будет принимать еще долго. Заключить договор с паспортным столом УК может только после приемки дома. Если дом не принимают, объявляется конкурс УК, соответственно возможности зарегистрироваться не будет длительное время. Мне говорят, что это нарушение закона, так ли это?

 

[Кам]

Камрад, день добрый!

Пытаюсь принять квартиру в новостройке, в процессе возникает масса вопросов. Помоги, пожалуйста.
Территориально это в Санкт-Петербурге.

Здравствуйте!
Прежде всего надо обратиться в Управление контроля и надзора в области долевого строительства Администрации г. Санкт-Петербурга.
Оно осуществляет прием граждан на предмет оказания консультационной помощи в решении спорных вопросов в области долевого строительства.
Как я слышал, мощная организация, могут проконсультировать, составить необходимые претензионные документы и даже, как я слышал, представлять ваши интересы в суде. Кроме того, у них есть информация на вашего застройщика.
В общем, ознакомьтесь: http://gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/dolevoe-stroitelstvo/

Вопросов много и все объемные, поэтому буду отвечать поэтапно.

1) Застройщик предлагает написать гарантийное письмо, что в определенный срок устранит замечания по квартире, чтобы я подписала акт приема-передачи. Допустим, я соглашаюсь. Если к обещанному времени замечания не устранены, что мне делать? Можно ли взимать с застройщика пени? Имеет ли гарантийное письмо какую-то юридическую силу?

Это их любимое занятие - уговорить подписать акт приема-передачи в обмен на гарантийное письмо.
Юридическую силу такое обязательство безусловно имеет. Естественно, что реализовать свое право на устранение недостатков вам придется через суд.
То есть, если в обозначенный срок недостатки устранены не будут, то вам сначала необходимо направить претензию-требование, тем самым соблюсти досудебный порядок урегулирования, а затем обращаться в суд.
Собственно, на это и весь расчет - многие до суда не доходят по ряду субъективных и объективных причин, предпочитая устранять недостатки своими силами.

Теперь, что касается Акта приема-передачи (ст. 8) и, как вы говорите: "взимания с застройщика пени" (ст. 7)
как это предусмотрено Законом:

-----------------------------------------------------------------------------------
ФЗ от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ..."

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

------------------------------------------------------------

ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ..."

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
--------------------------------------------------------------------------------

Чуть позже продолжу по следующим вопросам..

 

[Кам]

2) Если у меня нет замечаний по квартире, но места общего пользования не доделаны и не соответствуют нормам, при этом два варианта:
А) дом не передан управляющей компании
В) дом передан управляющей компании
стоит ли подписывать АПП? Как повлиять на застройщика, или УК (в случае В), чтобы МОП привели к нормальному виду как можно скорее? И вообще сколько времени может тянуть застройщик с отделкой МОП?

Покупатель жилья может отказаться подписывать акт приема-передачи, если его не устроит состояние мест общего пользования.
Ведь при заключении договора долевого участия гражданин приобретает не квартиру, а объект долевого строительства.
В соответствии с 214-ФЗ к нему относится как сама квартира, так и общее имущество многоквартирного дома.
Кроме того, ст. 290 ГК РФ тоже гласит, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Поэтому требование любого участника договора об устранении недостатков мест общего пользования и, как следствие, отказ подписывать акт приема-передачи ( п.5 ст.8) правомерен.

То есть, при недостатках МОП все действия те же самые, как и при недостатках в квартире.

 

[Кам]

6) Я не очень понимаю момент регистрации (прописки) после подписания акта приема-передачи. Насколько я поняла, управляющая компания дом будет принимать еще долго. Заключить договор с паспортным столом УК может только после приемки дома. Если дом не принимают, объявляется конкурс УК, соответственно возможности зарегистрироваться не будет длительное время. Мне говорят, что это нарушение закона, так ли это?

Насколько мне известно ещё в марте 2009 года Федеральная миграционная служба издала указание, которое рекомендует территориальным органам ФМС России регистрировать граждан-дольщиков по месту пребывания. Об этом заявлял начальник Управления паспортной работы и регистрационного учета населения ФМС России Юрий ИВАШКИН. Подобная информация распространялась также в сети Интернет. Официального документа мне найти не удалось.
http://realty.mail.ru/news/4185.html , http://www.kp.ru/daily/24392/570074/

А регистрацию по месту жительства (постоянную прописку) можно оформлять после гос. регистрации права собственности на квартиру.
А при чем тут управляющая кампания и её договорные отношения с паспортным столом мне не совсем понятно.

Лучше всего, конечно, обратиться в территориальный ФМС или на официальный сайт ФМС с просьбой разъяснить эту ситуацию.
По моему опыту Федеральные службы и пр. министерства отвечают на вопросы в течение месяца. По крайней мере мне отвечали)

 

[Кам]

4) Имеют ли дольщики право узнать по какой схеме энергоснабжения подключен дом? (нам почему-то не дают ответа на этот вопрос). Если на временной, имеет ли право застройщик передавать квартиры?

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 21. Информация о проекте строительства

С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ часть 1 статьи 21 излагается в новой редакции.

1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (сведения о договоре страхования или договоре поручительства, в том числе реквизиты соответствующего договора, сведения о поручителе или страховщике (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, место нахождения), об объекте долевого строительства, в отношении которого заключен договор страхования или договор поручительства);
12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ статья 21 дополняется новой частью 1.1.

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

3) Насколько правомерно включать в квитанцию услуги по ремонту НОВОГО дома?

4) Имеют ли дольщики право узнать по какой схеме энергоснабжения подключен дом? (нам почему-то не дают ответа на этот вопрос). Если на временной, имеет ли право застройщик передавать квартиры?

5) Ситуация с лифтами: Застройщик заявляет, что лифты не работают по вине жильцов, будто их перегружают стройматериалами (в чем я сомневаюсь, жильцы еще ремонт не начинали). Можно как-то повлиять на застройщика и УК для решения вопроса включения лифтов?

По этим вопросам я бы тоже обратился в орган по надзору (контролю) в области долевого строительства. У них весьма большие полномочия. Подробнее можно ознакомиться здесь:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc...b6c7b67945e73f/

 

[teffy]

Камрад, огромное спасибо. Особенно за ссылки на официальные органы. Гугл в ответ на запросы выдавал кучу непонятных юридических фирм, обещающих, конечно, небо в алмазах) Фильтровать очень сложно.
Буду изучать, пока акты не подписывала, ну и вдруг все исправят в какой-то приемлемый срок.

 

[Кам]

Пожалуйста, обращайтесь если что.