Продажа части квартиры

[Сильная личность]

Добрый вечер!
Сонни, у меня возник такой вопрос (если выглядит глупо- прошу прощения, я в юридических вопросах чайник со свистком 😳 ).
Планируется продать 1/3 часть квартиры. В квартире зарегистрированы собственник и его несовершеннолетний ребёнок, имеется в наличии ещё супруг, но он зарегистрирован в другом месте (так понимаю, его согласие на продажу в этом случае не требуется?). Какие документы необходимы для продажи, и вообще, с чего начинать оформление? Ещё момент, покупатель расплачивается жилищным сертификатом, наверное, тут тоже будут какие-то нюансы?
Заранее благодарю 😄

 

[Сонни]

Здравствуйте!
Вся квартира принадлежит собственнику? На каком основании (приватизировал, купил и т.д.)?
Вообще - лучше бы Вам обратиться в Ваше региональное Управление Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal - ниже карты можно выбрать регион в выпадающем меню.
Почему: информация противоречива. Вообще есть мнение (которого я не разделяю), что никто не может сам себе создать право общей собственности на неделимую вещь. Есть и противоположное: данный правовой запрет ограничивает права собственника - незаконно.
100%-ный собственник может продать ВСЮ квартиру нескольким лицам, которые после госрегистрации перехода права собственности будут являться долевыми собственниками, но может ли он продать долю третьему лицу - ???
В Гражданском кодексе РФ есть перечень оснований возникновения общей собственности:

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц

Вот, например, комментарий к Гражданскому кодексу А.М. Эрделевского:

...В то же время договором не может быть создана общая собственность на неделимые вещи, поскольку п. 4 ст. 244 определенно ограничивает этот способ создания общей собственности делимыми вещами. В частности, не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лиц, выступающих совместно (ст. ст. 321, 322). Если же собственник намерен сохранить за собой право на неделимую вещь, то образовать общую собственность с иным лицом невозможно. Таким образом, сделки по распоряжению неделимой вещью, например объектом недвижимости, имеющие целью создание общей собственности на здание, противоречат п. 4 ст. 244. Точно так же не соответствуют закону и договоры, в силу которых собственник жилого помещения отчуждает 1/2, 1/5 или иную долю в праве собственности на это помещение.

В Вашем регионе может существовать специфическая судебная практика, формирующая определенный правовой взгляд на такие сделки.
Вопрос интересный, нужно покопаться. Позже, ладно?

Что касается согласия супруга - нужно понимать, является ли квартира совместно нажитым имуществом -см. начало моего ответа Вам - каким образом квартира стала собственностью и когда - в браке? до брака?
То же самое относительно несовершеннолетнего, зарегистрированного не-собственника: если квартира приватизировалась - не был ли он "обойден"?
Коллеги, мнения?

 

[*Елька*]

Сонничка, я не совсем коллега, но позволю себе задать вопросы.

Планируется продать 1/3 часть квартиры.

Из скольки комнат квартира ?
Сколько всего долей и собственников?
Порядок пользования долями определен?
Какие отношения между сособственниками?
Не обговаривался ли вариант продажи всей квартиры и раздел денег, вырученных от продажи?
Ответы на эти вопросы не столько юридическую сторону сделки отражают, хотя и перспектива будущих возможных судов должна стать прозрачной на берегу, сколько
заставляет определиться по цене. Не секрет, что доли , изначально с заморочками, продаются сложнее и дешевле рынка.

Какие документы необходимы для продажи, и вообще, с чего начинать оформление? Ещё момент, покупатель расплачивается жилищным сертификатом, наверное, тут тоже будут какие-то нюансы?

Начинать оформление чего?
Какие доки на руках по доле?
У вас уже найден покупатель с сертификатом? Если не знаете какие документы готовить для сделки, то это значит, что на жилищном комитете ваш объект , как потенциальный не утверждали, правильно я понимаю?

 

[Скорый]

Ещё момент, покупатель расплачивается жилищным сертификатом, наверное, тут тоже будут какие-то нюансы?

Продавец сможет получить деньги за продажу не сразу, а после регистрации в Росреестре ДКП (договора купли-продажи) и перехода права собственности путём поступления денег на расчётный счёт в банке открытый на его имя.

У вас уже найден покупатель с сертификатом? Если не знаете какие документы готовить для сделки, то это значит, что на жилищном комитете ваш объект , как потенциальный не утверждали, правильно я понимаю?

Что-то впервые слышу о каком-то жилищном комитете?!
Хм, в своё время где-то 3-4 раза обналичивал, жилищные сертификаты через продажу одной и той же хаты и никаких комитетов не надо было.)

 

[Сильная личность]

Сонни, Елька, Скорый, спасибо за ответы. 😄
Дополняю :
-собственник один 100%
-квартира получена по договору дарения
-комнат 2
-всю квартиру продавать не надо, только 1/3 часть (ну или 1/4, это ещё пока уточняется)
-квартира кооперативная, её, насколько знаю, приватизировать не надо, как-то так свидетельство на право собственности выдавалось лет около 8 назад.
-покупатель с сертификатом есть
-никакие несогласий и тяжб между покупателем и продавцом не будет, нужно просто заключить сделку купли-продажи и обналичить сертификат.
С чего начать? 😳 😐

Тоже не совсем поняла про жилищный комитет, как потенциальный объект должны были утверждать?

 

[*Елька*]

Что-то впервые слышу о каком-то жилищном комитете?!
Хм, в своё время где-то 3-4 раза обналичивал, жилищные сертификаты через продажу одной и той же хаты и никаких комитетов не надо было.)

1. Здесь речь идет о доле, а не о квартире.
2. Банк, держатель рассчетного счета, обязательно затребует полный пакет документов на приобретаемый объект .
Обязательно рассмотрение объекта на предмет соответствия условий, описанных в сертификате.
Гос. Программой предусмотрены несколько категорий граждан , которые могут воспользоваться бюджетными средствами для улучшения своих жилищных условий.
В , частности, военные сертификаты содержат минимальные нормы жилой площади на каждого члена семьи.
Все соответствия документов в обязательном порядке проверит банк на комитете ( на моей практике он так и назывался- жилищный комитет)


Интересно, как это одну хату можно продать 3-4 раза? ...
Какое то модное действо, поделилась бы опытом что ли...

==============

цель- обналичить сертификат? Или продать долю?

Тогда читайте сертификат. На что он выделен? В рамках сертификата и принимать решения. Не думаю, что возможно
В этом случае получить субсидию через покупку доли.

 

[Скорый]

Интересно, как это одну хату можно продать 3-4 раза?

А в чём проблема? Владелец сертификата покупал, а потом поступали деньги собственнику. Затем новый собственник "продавал" обратно мне (приятелю) или подписывал доверенность на право продажи. И так много раз!

цель- обналичить сертификат? Или продать долю?

С первых строк уже было понятно, что цель в обналичке сертификата.

 

[*Елька*]

А в чём проблема? Владелец сертификата покупал, а потом поступали деньги собственнику. Затем новый собственник "продавал" обратно мне (приятелю) или подписывал доверенность на право продажи. И так много раз!

Не мои методы, точно! 😄
Это прямо группировка какая то уже, кхм...

 

[Сильная личность]

Елька, цель продать-купить долю. Ну и косвенная цель - обналичить сертификат, потом деньги передадутся обратно покупателю. Заморочно тонкости объяснять, да и, думаю, это не сильно принципиально. Больше интересует, как всё правильно оформить документально.
Сертификат именно военный, там не только минимальные нормы площади, но и минимальные размеры субсидий, квартиру на него не купить, только долю.

Тогда читайте сертификат. На что он выделен? В рамках сертификата и принимать решения. Не думаю, что возможно
В этом случае получить субсидию через покупку доли.

😜
Написано : на улучшение жилищных условий (как-то так, кажется). А что невозможно? Долю в квартире купить невозможно? Почему?

 

[Скорый]

Сильная личность, в данной ситуации лучше обратиться к реальному специалисту по месту вашего жительства, который за умеренную плату решит ваш вопрос от начала и до конца.

 

[Сильная личность]

Сильная личность, в данной ситуации лучше обратиться к реальному специалисту по месту вашего жительства, который за умеренную плату решит ваш вопрос от начала и до конца.

Угу, я уже и сама так думала. Надо теперь найти специалиста за умеренную плату. Собственно, отчего и тему создавала : как-то 3-4 варианта, куда я обращалась были совсем не за умеренную плату.


В любом случае, ребят, спасибо большое!

 

[Скорый]

Собственно, отчего и тему создавала : как-то 3-4 варианта, куда я обращалась были совсем не за умеренную плату.

Если ходить по конторам-офисам, то, конечно же, накрутят. Надо же из чего-то аренду офиса оплачивать, з.п. секретарю и.т.д.

 

[Сонни]

Коллеги, я и сам больше верю в 209 ГК, чем в ограничение права из-за п. 4 ст. 244 ГК 😉
Дайте немного времени - в выхи не с кем посоветоваться. Большое спасибо за разъяснение по ж/серт.

Скорый, в случае с многократными продажами что происходит с НДФЛ (с учетом 220 НК РФ)?

 

[Скорый]

Скорый, в случае с многократными продажами что происходит с НДФЛ (с учетом 220 НК РФ)?

В ДКП ставим сумму продажи до 1 млн. Правда тут есть свои страхи и риски, т.к. ещё ст.40 НК РФ никто не отменял.

Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;
(пп. 3 введен Федеральным законом от 09.07.1999 N 154-ФЗ)
4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
(пп. 4 в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)
--------------------------------------------------------------------------------
До введения в действие соответствующих глав части второй Кодекса, в которых предусмотрено налогообложение финансовых инструментов срочных сделок и ценных бумаг, положения, предусмотренные пунктом 3 статьи 40, не применяются при определении рыночных цен финансовых инструментов срочных сделок и ценных бумаг (статья 6 Федерального закона от 31.07.1998 N 147-ФЗ (ред. от 05.08.2000)).
--------------------------------------------------------------------------------
3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 настоящей статьи.

http://www.consultant.ru/popular/nalog1/2_11.html#p1140
© КонсультантПлюс, 1992-2012

 

[Сонни]

Ну да. Просто - вдруг что-то уже изобретено, а я и не знаю 😄