квартирный вопрос

[Ox-Ox]

Я вот постеснялась в чужой теме спросить,но назрел вопрос.


имею добрачную квартиру,которую желаю продать и купить другую.НО.Так как нахожусь в браке,я так понимаю,что обязана мужу какую-то там долю выделить.

ВОПРОС: какую? ну стандартно народ делает 1/10.Почему так?есть какой-то минимальный порог? почему не 1/50 ,например.Попрошу ответить.

Вчера у Мариши в теме прочитала и затревожилась:

Дарения имущества нажитого в браке не катет откажем в регистрации.

😲 Серьезно?)))) а я планировала ,что он мне дарственную на свою долю...

ВОПРОС.уже № 2. И как быть? оформлять куплю-продажу его доли мне? прошу пояснений.


развод и брачный договор не предлагать

 

[Сонни]

Я правильно понял: квартира стала твоей собственностью ДО брака? Если так, то, согласно ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ, квартира является твоей собственностью, а не общим имуществом супругов:

Статья 36. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.


http://www.consultant.ru/popular/family/20_9.html#p291
© КонсультантПлюс, 1992-2013

Соответственно, никаких долей при продаже никому ты выделять не обязана, и деньги, вырученные за квартиру, являются твоей собственностью.

Однако: если ты купишь новую квартиру, будучи в браке - она уже станет общим имуществом супругов (или совместно нажитым имуществом), пусть даже в свидетельстве о праве собственности ты будешь указана как единственный собственник (т.е. квартира будет "оформлена" только на тебя) - и в случае развода квартира подлежит разделу наряду с другим имуществом. К сожалению, обычно не удается доказать в суде, что ты платишь за новую квартиру ТЕМИ САМЫМИ ДЕНЬГАМИ, которые выручила от продажи своей старой квартиры - хотя бы потому, что деньги - родовое понятие, а не индивидуально-определенная вещь.
Так что, если ты хочешь сохранить ТОЛЬКО за собой право собственности и на новую квартиру - есть смысл прописать это, например, в брачном договоре - см. ссылку: http://www.consultant.ru/popular/family/20_10.html#p328

 

[Ox-Ox]

Соответственно, никаких долей при продаже никому ты выделять не обязана, и деньги, вырученные за квартиру, являются твоей собственностью.

это понятно.Я немножко неправильно выразилась,речь о доли в новой квартире.Но это уже и неважно,раз ,блин,оно приобретает статус общего)))

как страшно жить.


А если мы разводимся,допустим,после приобретения жилплощади,ну когда -нибудь и он мне оставляет квартиру.тоесть никаких дележей,все тихо мирно,потом)) спустя какое-то время,он уже не сможет претендовать ?

елки,что же делать? А в брачном договоре можно только конкретно по этой новоприобретенной квартире прописать? До сделки или после? Как мне себя обезопасить 100 % образом? ,черт,мне всё невыгодно,и развод не выгодно и совместное имущество невыгодно...

 

[Ox-Ox]

А вариант:купить на отчима,а он мне потом дарственную? большой там налог? Он вообще имеет право подарить? холостой.

По дарственной мое личное,неделимое?

 

[Сонни]

1. А чем тебе брачный договор не нравится?
2. Отчим удочерял тебя? Если нет - он не входит в круг близких родственников (см. п. 18.1 ст. 217 НК РФ:

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Потому придётся заплатить НДФЛ, к сожалению.
3. Про "тихо-мирно" - да пожалуйста:

Статья 38 Семейного кодекса. Раздел общего имущества супругов

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.


http://www.consultant.ru/popular/family/20_9.html#p307
© КонсультантПлюс, 1992-2013

4. Не забудь еще про имущественный налоговый вычет, который ты можешь получить, если ты либо твой работодатель как налоговый агент платят НДФЛ (см. п. 2 ч. 1 ст. 220 НК РФ "Имущественные налоговые вычеты":

При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
...на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;


http://www.consultant.ru/popular/nalog2/3_3.html#p5281
© КонсультантПлюс, 1992-2013

Но подробности по п. 4 лучше уточни у налогового юриста - размер, порядок и пр. Насколько я понимаю: максимум, что можно получить - это 260 000 руб. (с суммы 2 млн. руб.)

Так что дарение - не вариант, ИМХО.

 

[Ox-Ox]

Насколько я понимаю: максимум, что можно получить - это 260 000 руб. (с суммы 2 млн. руб.)

да это меня мало интересует,я отродясь законным образом не работала,ну может маленько там.Я уже третью квартиру продаю и не пользовалась подобным благом.

Моя задача максимум-что б у меня было железнобетонно моё жилье.И ничье больше,и что б даже не подступиться.

Дарение чем плохо? ну заплачу,хер с ним,можно же и не всю сумму указать.(как вариант) Кровных родственников нет(сына исключаем),сестры замужем,там дети несовершеннолетние,такой мухлёж не прокатит.

Сонни,спасай))) я паникую-чуть не лоханулась уже))) хорошо здесь написала.

 

[Сонни]

Поздравляю с "шестёрочками", Ох-Ох! 😄
Вычет (до 260 000 руб) - это при ПОКУПКЕ!

Я почему ратую за брачный договор:

Статья 40 Семейного кодекса РФ. Брачный договор

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Статья 41. Заключение брачного договора

1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.
2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 42. Содержание брачного договора

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.


http://www.consultant.ru/popular/family/20_10.html
© КонсультантПлюс, 1992-2013

То есть ты можешь написать в договоре ДО покупки, чьей собственностью будет квартира во время брака и кому достанется в случае его расторжения.

Наверно, можно и так:
1. При продаже старой квартиры деньги за неё поступают на счет, открытый на твое имя.
2. Оплата новой квартиры осуществляется с этого счета.

Но все равно не помешает брачный договор.

 

[Ox-Ox]

спасибо.Пошла размышлять о брачном договоре.

 

[Жужука]

Самый оптимальный вариант, в данном конкретном случае, это договор мены, проще говоря, обмен. Можно порыться в предложениях, может быть возможно что-то подобрать.
Второй вариант, продажа с одновременной покупкой. В данном случае в договорах к-п должна быть указана одинаковая стоимость квартир и в Рег. палату документы сдаются одним пакетом. Подводный камень; в случае обращении мужа в суд, всё будет зависеть от "ума и сообразительности судьи". (У меня в практике был подобный случай, суд принял положительное решение).
Третий вариант, абра-кадабра, купля-продажа на кого-то с последующим дарением. Но здесь вылезут значительные денежные расходы.
И четвертый вариант предложенный Сонни - брачный договор. В соосветствии со ст.10 ГК РФ (свобода договора) вы можете указать в брачном договоре только данный, приобретаемый объект недвижимого имущества.

В случае приобретения квартиры в браке и дальнейшего развода с мужем, муж сможет потребовать выдела его доли в любое, удобное для него время, т.к., в соответствии со ст. 208 ГК РФ " На требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права..." исковая давность не распространяется.

 

[Сонни]

1. Самый оптимальный вариант, в данном конкретном случае, это договор мены, проще говоря, обмен. Можно порыться в предложениях, может быть возможно что-то подобрать.
2. Второй вариант, продажа с одновременной покупкой. В данном случае в договорах к-п должна быть указана одинаковая стоимость квартир и в Рег. палату документы сдаются одним пакетом. Подводный камень; в случае обращении мужа в суд, всё будет зависеть от "ума и сообразительности судьи". (У меня в практике был подобный случай, суд принял положительное решение).
3. Третий вариант, абра-кадабра, купля-продажа на кого-то с последующим дарением. Но здесь вылезут значительные денежные расходы.
4. И четвертый вариант предложенный Сонни - брачный договор. В соосветствии со ст.10 ГК РФ (свобода договора) вы можете указать в брачном договоре только данный, приобретаемый объект недвижимого имущества.

В случае приобретения квартиры в браке и дальнейшего развода с мужем, муж сможет потребовать выдела его доли в любое, удобное для него время, т.к., в соответствии со ст. 208 ГК РФ " На требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права..." исковая давность не распространяется.

Жужука 👏 Давненько не заходила в наши замшелые палестины )))
1. Для мены достаточно трудно подобрать вариант - хотя с правовой точки зрения красиво!
2. Выглядит убедительно, но...впрочем подвох ты сама указала.
3. Расходы - вот именно! Или туфтить со стоимостью - а в случае последующей продажи ранее, чем через 3 года - опять НДФЛ с суммы > 1 млн.
4. Тут я скромно ковыряю ботинком грунт 😳 😁

Исковая давность, ИМХО, 3 года согласно п. 7 ст. 38 СК РФ:

7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

http://www.consultant.ru/popular/family/20_9.html#p260
© КонсультантПлюс, 1992-2013

 

[Жужука]

Жужука 👏 Давненько не заходила в наши замшелые палестины )))

3. Расходы - вот именно! Или туфтить со стоимостью - а в случае последующей продажи ранее, чем через 3 года - опять НДФЛ с суммы > 1 млн.


Исковая давность, ИМХО, 3 года согласно п. 7 ст. 38 СК РФ:

Сонни 😳 Заходила эпизодически, но не видела для СЕБЯ интересного вопроса 😁

3. Однозначно, стоимость объекта не более 1 млн. рублей.

В случае с исковой давностью СК РФ и ГК РФ усматривается коллизия права, т.о. Законодательство отсылает нас к наивысшему Закону нашей Страны - Конституции РФ. ч.3 ст.35 К РФ " Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда". (У меня в практике был подобный прецендент, доказала).
Поэтому, в данном, конкретном случае я бы не рисковала. Не всякий риск благородное дело!

Сонни, так приятно подискутировать и даже поспорить с умным человеком 👩

 

[Сонни]

Сонни, так приятно подискутировать и даже поспорить с умным человеком 👩

Умел бы - густо покраснел бы 😉

Моё ИМХО про коллизию между 208 ГК и 196 ГК: если один из супругов титульный собственник совместно нажитого имущества - у другого супруга права собственности как вещного права на такое имущество (либо его часть) нет, и виндикационный иск потому неуместен. А у титульного собственника - есть, но с обременением в виде прав 2-го супруга.
Представляется, что у 2-го супруга налицо не вещное право на это имущество, а обязательственное => применяется 196 ГК (ну или п. 7 ст. 38 СК - спецнорма) => 3 года исковой давности

 

[Preferita]

Я вставлю свои пять копеек. Я за договор дарения, т.к. стороны могут оценит имущество и в один рубль. Почему не за брачный договор, ни кто не даст гарантии, что в период, брака они ещё квартир пять не приобретут. Можно мену, сложна в процессе. Можно куплю-продажу, но тогда в договоре должен быть пункт о том что «данная квартира приобретается за личные средства покупателя», в согласии супруга то же должно быть указано, что квартира приобретается за счет личных средств жены и не несет бремя совместной супружеской собственности. Более точную формулировку не помню, могу глянуть (у нас этим московский нотариат грешит). В это случи квартира при разделе имущества мужу не достанется.

 

[Сонни]

Спасибо - отличная идея с указанием на личные средства покупателя! 😄

 

[Boris444]

Имхо, ст. 208 ГК в данном случае не применима, т.к. подразумевает по своему смыслу негаторный иск. А он здесь не к месту.

Вот, например, позиция Санкт-Петербургского городского суда по похожему делу:
http://www.lawmix.ru/spb-sydu/1125

Вообще, вопрос инетерсный и достаточно спорный...

 

[Жужука]

Моё ИМХО про коллизию между 208 ГК и 196 ГК: если один из супругов титульный собственник совместно нажитого имущества - у другого супруга права собственности как вещного права на такое имущество (либо его часть) нет, и виндикационный иск потому неуместен. А у титульного собственника - есть, но с обременением в виде прав 2-го супруга.
Представляется, что у 2-го супруга налицо не вещное право на это имущество, а обязательственное => применяется 196 ГК (ну или п. 7 ст. 38 СК - спецнорма) => 3 года исковой давности

Сонни, с позиции нормы права всё верно. Но, это в теории. На практике же возникают различные ситуации, когда применение спецнормы является существенным нарушением прав, свобод и охраняемых законом интересов граждан.
Конкретный пример: квартира приобретена в браке, жена титульный собственник. Муж уезжает на заработки на Nное колличество времени. Жена, тем временем, находит себе другого дяденьку и с мужем разводится. По истечении 3-х лет она как единоличный собственник по суду выписывает уже бывшего мужа из квартиры. Квартиру продает и покупает себе другую. Через 5 лет БМ возвращается, а у него ни кола - ни двора.
Вот тут-то и возникает коллизия права применения сроков исковой давности. По Семейному законодательству спора нет, а по Гражданскому налицо нарушение прав собственности.

Сонни, ты же знаешь, что в нашей Стране даже совершенное Законодательство может работать против нас.

 

[Жужука]

Вообще, вопрос инетерсный и достаточно спорный...

Согласна. Подобных спорных вопросов в нашем Законодательстве более чем достаточно.
Поэтому, возвращаясь к заданному вопросу, я бы не рисковала пойти данным путем. Ну это моё ИМХО.

 

[Жужука]

Можно куплю-продажу, но тогда в договоре должен быть пункт о том что «данная квартира приобретается за личные средства покупателя»,

Идея хорошая, но по мне достаточно "мыльная". Любой грамотный адвокат, в случае возникновения спора, не оставит на этом пункте "камня на камне".
И, да, не сбрасывайте со счетов существенные улучшения квартиры, произведенные во время брака.

Господа, думаю не открою Америку, если скажу, что в суде кто больше и грамотней соврет, тот и получит лавры победителя. ❗️

 

[Сонни]

Кажись, я слажал с отсутствием вещного права - есть особая форма общей собственности. Почитаю литературу - напишу мнение. Раньше как-то не задумывался 😳

Жужука, если муж узнал по возвращении - п. 1 ст. 200 ГК:

1. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Или так:
пп. 1 п. 1 ст. 202 ГК:

1. Течение срока исковой давности приостанавливается:
1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);

Ну и восстановление срока исковой давности по ст. 205 ГК

 

[Сонни]

Что я думаю, как говорят в Одессе, за ситуацию, когда:

если один из супругов титульный собственник совместно нажитого имущества - у другого супруга права собственности как вещного права на такое имущество (либо его часть) нет.........Представляется, что у 2-го супруга налицо не вещное право на это имущество, а обязательственное

В данном случае налицо некоторый "перекос" прав (пока не рассматриваем - вещных или обязательственных) в сторону титульного собственника, а именно:
1. Титульный собственник может совершать сделки с зарегистрированным на него имуществом (недвижимостью) и вообще пользоваться всеми правами, предоставленными ему законом и перечисленными в ст. 209 ГК - в отличие от его супруга, который ТЕХНИЧЕСКИ не может совершать сделки (и др. - см. ст. 209 ГК; права владения в виде проживания по ЖК пока не рассматриваем), но имеет право "вето" согласно п. 3 ст. 35 СК:

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки

То есть право 2-го супруга имеет порок по самому содержанию права собственности: "владею-пользуюсь-распоряжаюсь" - в силу отсутствия "вещной" компоненты. Таким образом, природа его обязательственная. Прикладное значение этого трудно переоценить - например, попробуй-ка заложить своё право на половину имущества! 😁
2. Право собственности титульного собственника бессрочное; реализация же права второго супруга стать собственником выделенной доли ограничена сроком исковой давности (ст. 196 ГК, п. 7 ст. 38 СК)

Пока как-то так