Покупка квартиры

[Decap]

Собираюсь в ближайшем будущем взять квартиру в ипотеку. Подскажите - кто покупал в последнее время, какие проблемы могут возникнуть и как вообще выглядит этот процесс? Я так понял, что:

1) Человек идет в банк с подтверждением своих доходов.
2) Банк думает, принимает решение - "да, кредит выдадим до такой-то суммы".
3) Человек выбирает квартиру-вариант и:
а) Агентство помогает человеку приобрести квартиру, проверяет документы, назначает встречи.
б) Человеки друг с другом договариваются, заключают договор, проверяют документы, встречаются в банке, где один получает ключи от квартиры и обременение на ближайшие n лет, а другой - сумму из банка.

В общем-то больше всего интересует - какие именно документы нужны для оформления, в какой последовательности и на что следует обращать внимание при проверке документов.

Понимаю, что сайт непрофильный, но в интернете, как ни рылся - не нашел подробной информации обо всем этом.

 

[*Елька*]

б) Человеки друг с другом договариваются, заключают договор, проверяют документы, встречаются в банке, где один получает ключи от квартиры и обременение на ближайшие n лет, а другой - сумму из банка.

В общем-то больше всего интересует - какие именно документы нужны для оформления, в какой последовательности и на что следует обращать внимание при проверке документов.

Привет! И как это будет выглядеть с вашей стороны * проверяют документы* , если вы даже не знаете какие нужны?Странно, что в интернете не нашлось инфы.
Подскажу.
1.Выбираешь банк и кредитную программу.
2.Собираешь доки ( кредитный эксперт должен выдать полную консультацию по ним)
3. Ждёшь одобрения .Если всё ок, кредитное решение действует по-моему 3 месяца ( в зависимости от банка)
4. В это время бегом ищешь варианты подходящие для покупки. Вот здесь и начинается засада. Главная проблема в том, что на рынке оказывается не так много вариантов, устраивающих вас по соотношению цена-качество. Ещё меньше будет для вас предложений после того, когда вы объявите о том, что у вас ипотечные бабосы. В этом будет главная сложность-подобрать вариант.
5. Т.к. сделка ипотечная, и банк заинтересован в чистоте залога, то в основном юридические аспекты сделки будут им и проверены. + наверняка у продавца недвижимости будет агент, поэтому в ипотечной сделке можно сэкономить на собственном агенте. Главное, самому уметь осттаивать свои интересы до подписания договора купли-продажи: момент передачи денег , время освобождения квартиры и время выписки зарегистрированных в ней.

 

[Сонни]

1. С лупой, а лучше с лупой и юристом 😄 читать договоры кредитный и залоговый на предмет наличия пресловутых "камней".
2. Объект покупки!!! Вся история. Выписка из ЕГРП и пр., и это еще не все - слишком много аспектов...не буду громыхать статьями ГК и ЖК РФ, не рассматриваем кидалово - упомяну хотя бы зарегистрированных в квартире лиц - основания приобретения продавцом квартиры в собственность - важно! Если кв. была не куплена, а приватизирована, например, на одного собственника, а остальные проживающие отказались от прив-ии в его пользу - замучаешься их выписывать при их сопротивлении. В таком случае непременно - включение в договор купли-продажи 1) обязательства проживающих "выписаться" в чётко указанный срок - при этом их рег-я фигурирует как обременение; 2) включение в Д-р К-П положения о порядке взаиморасчетов.
Кроме того, частенько продавец является собственником квартиры меньше 3-х лет - поэтому не хочет указывать в ДКП истинную цену продажи, если она превышает размер налогового вычета по НДФЛ, либо он уже ранее получал такой вычет, а в случае ипотеки она должна быть указана реальная.
3. Профессионалы! Риэлторы, в смысле. Рейтинг, отзывы. Точнее, это 1-й пункт.
4. Не забыть самому подать на следующий год декларацию по Ф. НДФЛ-3 и заявление на возврат НДФЛ (давно не занимался - м.б. док-ты называются сейчас иначе, но смысл один).

Удачи! Разумная паранойя - её залог 😉

Елька, респект! Извини - продублировал Тебя фактически

 

[Elika]

2. Объект покупки!!! Вся история. Выписка из ЕГРП и пр., и это еще не все - слишком много аспектов...не буду громыхать статьями ГК и ЖК РФ, не рассматриваем кидалово - упомяну хотя бы зарегистрированных в квартире лиц - основания приобретения продавцом квартиры в собственность - важно!..

Дополню ещё по поводу проверки истории.
В агентствах нынче есть услуга по проверке истории той или иной квартиры. Тем не менее, и самому стоит держать ушки на макушке и глядеть в оба. В частности, по части выписавшихся граждан (нет ли ущемления прав несовершеннолетних на каком-то этапе, нет ли выписанных из "группы риска" и т.п.), то же самое, если квартира продается не в первый раз - вот тут ОЧЕНЬ внимательно смотрите предысторию, в смысле её первую куплю-продажу, с соблюдением ли всех норм закона была проведена сделка, опять же - не ущемлялись ли чьи права.

 

[*Елька*]

Дополню ещё по поводу проверки истории.
В агентствах нынче есть услуга по проверке истории той или иной квартиры. Тем не менее, и самому стоит держать ушки на макушке и глядеть в оба. В частности, по части выписавшихся граждан (нет ли ущемления прав несовершеннолетних на каком-то этапе, нет ли выписанных из "группы риска" и т.п.), то же самое, если квартира продается не в первый раз - вот тут ОЧЕНЬ внимательно смотрите предысторию, в смысле её первую куплю-продажу, с соблюдением ли всех норм закона была проведена сделка, опять же - не ущемлялись ли чьи права.

И как это , интересно, можно зарегистрировать права в ФРС без соблюдения норм закона? Если уж только очень хитрыми манипуляциями и подделкой документов.Это мошенничество.Запугали народ черными рыэлторами 😎 И нафига проверять квартиру до первого колена? Это если уж сердцу ооооочень тревожно, то можно придти в ЖЭК(ТСЖ), и у них в дружественной беседе выяснить про хозяев.Здесь мы интересуемся армейцами и уголовниками.
А вообще, объект проверяется одной единственной справкой -выписка из ЕГРП. Приходите в ФРС с паспортом, называете адрес объекта, платите 100 рублей, и назавтра получаете информацию о собственниках и наличии или отсутствии обременения на квартиру. И нафига, спрашивается это делать, если потом при сборе документов по квартире для банка, вас пошлют опять её заказывать, свежее так сказать.
Я говорю, же, что все возможные законные способы подтверждения "чистоты" объекта банком будут стребованы, не сумлевайтесь. Уж юридической службой банка она будет проверена на все 100%.
И условия по выписке оговорят в вашу пользу ( затребует в обязательном порядке нотариальное подтверждение выписки до определённого числа , месяца, года и века, указанного в договоре).
Вообще нюансов очень много. Лучше на конкретные вопросы отвечать.
А сначала внимание банку и кредитной программе уделите. Внимательно изучите кредитные договора и условия выдачи и досрочного погашения кредита. Посчитайте дополнительные расходы ( страховка, открытие счёта, оценка). Сравните. Платёж лучше выбирать дифференцированный.
Параллльно приценитесь к стоимости объектов. Штоб скоординировать желания и возможности.

 

[Elika]

И как это , интересно, можно зарегистрировать права в ФРС без соблюдения норм закона? Если уж только очень хитрыми манипуляциями и подделкой документов.Это мошенничество.Запугали народ черными рыэлторами 😎 И нафига проверять квартиру до первого колена? Это если уж сердцу ооооочень тревожно, то можно придти в ЖЭК(ТСЖ), и у них в дружественной беседе выяснить про хозяев.Здесь мы интересуемся армейцами и уголовниками.
А вообще, объект проверяется одной единственной справкой -выписка из ЕГРП...

Елька, вы тоже юрист, как я понимаю? Или риэлтор? Мошенничество, Вами упомянутое - по ст.159 УК РФ - то вообще отдельный состав преступления, Вы и его желаете до кучи обсудить в данном разделе? И зачем тогда вообще в "Вопросах специалисту" начинаете так обширно рассуждать и даже спорить, вот к чему?
Про недействительные, ничтожные, мнимые и притворные сделки, надеюсь, Вы слышали? Про то, как наши граждане очень любят, как правило, куплю-продажу недвижимости оформлять дарением? А чем это грозит впоследствии? Думаете ФРС такую сделку не зарегистрирует? Да легко зарегистрирует, ибо внешне не подкопаешься абсолютно: документы-то в порядке, подумаешь - кто-то кому-то чего-то подарил. Потом последствия будут, намного позже, коль найдётся недовольная сторона. Выпиской из ЕГРП Вы установите именно отсутствие обременений на данный момент и не более того. Это не даст Вам ровным счётом ничего, и в 99,9% случаев никаких обременений зарегистрировано не будет, естественно, ибо надо быть совсем уж круглым идиотом, чтобы пытаться выставить в продажу квартиру, находящуюся под арестом, либо обремененную правами третьих лиц.
Потому и важно проверять историю квартиры, и максимально не одно поколение, как говорится, коль речь идёт не о первой её продаже. Собственно, как и в случае первой продажи после состоявшейся приватизации, как справедливо выше заметил второй модератор раздела Сонни, "... если кв. была не куплена, а приватизирована, например, на одного собственника, а остальные проживающие отказались от прив-ии в его пользу - замучаешься их выписывать при их сопротивлении". В любом случае есть свои тонкости и подводные камни, поэтому если чувствуешь себя не уверенно, лучше на подобные "мероприятия" без юриста не выходить, историю квартиры тщательно проверять, документы читать внимательнейшим образом.

 

[*Елька*]

Elika, добрый вечер! Я не спорю, делюсь личным опытом. Скорее всего все мои купленные квартиры были, действительно, с прозрачным прошлым.
И я не юрист и не риэлтор.
А юристов в покупку недвижимости привлекать нужно. Но я настаиваю на том, что большую часть ответственности понесут юристы банка. Или нет??? Или их нужно тоже контролировать ???? Я всегда была уверена в ипотечных сделках.

 

[*Елька*]

если кв. была не куплена, а приватизирована, например, на одного собственника, а остальные проживающие отказались от прив-ии в его пользу - замучаешься их выписывать при их сопротивлении".

??? разве ??? А если все доки об отказе от приватизации есть? По суду нельзя разве выписать? А заранее взять нотариально заверенное согласие на выписку???

 

[Elika]

Но я настаиваю на том, что большую часть ответственности понесут юристы банка. Или нет??? Или их нужно тоже контролировать ???? Я всегда была уверена в ипотечных сделках.

Честно скажу: я бы контролировала. Всё-таки юрист банка-лицо заинтересованное, это работник именно банка. А свой юрист - представляет прежде всего твои интересы.

По суду нельзя разве выписать?..

Можно, но замучаетесь. Суд у нас-самый гуманный в мире и выписки "в никуда", как правило, не любит. А "куда" есть далеко не у каждого.

 

[Сонни]

Поправка в ч. 2 ст. 292 ГК РФ, введенная № 213-ФЗ от 31.12.2004г., а именно: "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (до 01.01.2005 было "НЕ является") - с применением также ч. 1 ст. 35 ЖК РФ: 1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Вот это - 292 ГК - позволяет достаточно быстро лишить регистрации, права проживания и пользования всех ЧС и не ЧС тоже, но есть исключения - о них ниже........без учета положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ: В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Вот она, разница: по ч. 2 ст. 292 ГК - срок устанавливается новым собственником, а по ч. 4 ст. 31 ЖК - судом. Полгода? Да легко! Год? Да запросто! Ваша честь, прошу еще полгода - жить негде и пр.! Да на здоровье!
Проще говоря, новый собственник подает в суд иск о лишении права проживания, выселении, прекращении регистрации на всех зарегистрированных ТОЛЬКО по ч. 2 ст. 292 ГК, а вот если супруги развелись, например, жена собственник, муж - нет, но прописан - и жена хочет выписать бывшего мужа - работает ТОЛЬКО ч. 4 ст. 31 ЖК, и: особенно если муж не имеет права прописацца куда-нибудь еще (подчеркиваю - права, а не мама, допустим, пропишет к себе из материнских чувств) - суд по ходатайству мужа СОХРАНИТ за ним прописку на год, допустим (знаю практику, когда год муж продлил на 2 года!!!). А вот если жена продаст/подарит и пр. хату другому собственнику - 292 ГК, муж - нафиг, если только не см. ниже:

Кроме того, в подтверждение моих слов:
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Каково, а? Вот эти лица - выделено жирным - чаще всего и есть отказавшиеся от приватизации в пользу нынешнего де-юре собственника - и срок законом неограничен!!! Практика - хре-но-ва-я! Могу ссылок насыпать.

Ещё: что такое пропис...тьфу, регистрация? Административный уведомительный акт. А право пользования? Договор по сути - аренды, например - возмездный. А в РФ эти понятия ТОЖДЕСТВЕННЫ. Ачуметь, правда? То есть что получаецца: права собственника МЕНЬШЕ прав несобственника. Субъект возьмет и припрётся жить - с милицией и решением суда по иску о вселении и нечинении препятствий. Не ту страну назвали Гондурасом...

 

[Decap]

В общем, я так понял, все проблемы возникают, если в квартире кто-то еще прописан и не выписан к моменту сделки, и именно это нужно проверять самостоятельно, особенно если это не первая купля-продажа квартиры.

Ну и естественно, в договоре должна быть указана реальная стоимость квартиры и не должно быть упомянуто каких-либо других лиц, имеющих право на проживание в указанной квартире.

Перейду к конкретным вопросам - что такое ЕГРП и ФРС?
Какой комплект документов должен остаться у свежеиспеченного собственника жилья после завершения сделки?

 

[Сонни]

В общем, я так понял, все проблемы возникают, если в квартире кто-то еще прописан и не выписан к моменту сделки, и именно это нужно проверять самостоятельно, особенно если это не первая купля-продажа квартиры.

Ну и естественно, в договоре должна быть указана реальная стоимость квартиры и не должно быть упомянуто каких-либо других лиц, имеющих право на проживание в указанной квартире.

Перейду к конкретным вопросам - что такое ЕГРП и ФРС?
Какой комплект документов должен остаться у свежеиспеченного собственника жилья после завершения сделки?

Сорри за некоторую юридическую полемику 😉
Ты не так понял.
1. Иди к юристу - в рамках Форума трудно навалять конкретный, ткскть модус операнди 😁
2. Иди в банк
3. Реальная стоимость - да, если ипотека.
4. Иди к риэлтору
6. ФРС - а Гугл? Федеральная регистрационная служба
7. ЕГРП - Единый Гос. Реестр Прав.
Примечание к п. 6 и п. 7: ты собрался тратить кучу денег и обременять себя серьёзными финансовыми обязательствами на многие годы - хоть это можно посмотреть самостоятельно?
8. Комплект: завтра. Точно: кредитный договор, договор залога (ипотеки). Договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности - уточню - то ли в банке, то ли у тебя.

 

[Decap]

Просто я никогда этим не занимался. В интернете в основном информация от риэлторских фирм.
Недавно нашел ipohelp.ru, но там на многие мои вопросы нет ответов. И потом - сайт - одно дело, а живые люди-специалисты - другое.

В общем, принцип понятен :). Банк-риелтор-регистрация. А про список документов - можно попросить с уточнением - где что брать?

До самой покупки еще далеко. Пока получаю справку 2-НДФЛ, которая действительна месяц, отнесу её в пару банков, где определю размер кредита, потом месяца три буду искать подходящую квартиру. Думаю, за это время я успею подготовиться к самому процессу и выучить назубок возможные сложности.

Понимаю, что мои вопросы кажутся глупыми, но с чего-то же начинать надо.

 

[Сонни]

Причем тут "глупыми", старик - сршенно нет, поверь. Просто слегка поворчал...видимо, у меня 1-я стадия профчванства 😉

 

[Decap]

Нормальная стадия :).