Документы при покупки дачи

[myNikname]

Добрый день!
Собираюсь купить дачу, земля в садово-огородном товариществе.
На даче стоит дом.
С покупкой земли никогда не сталкивалась, какие документы просить у продавца? Хотелось бы, чтобы земля была уже зарегистрирована и размежевана.
Я немного почитала по теме, нашла что нужно свидетельство о собственности, выписку из егрп, что еще?

 

[Кам]

Здравствуйте.

Хотелось бы, чтобы земля была уже зарегистрирована

Я бы сказал, что для покупки недвижимого имущества (участок, дом, в т.ч. и садовый дом) государственная регистрация - это необходимое условие. Такое имущество должно быть зарегистрировано в органах Росреестра.
Поэтому, необходимо заказывать Выписки из ЕГРН на участок и дом, чтобы выяснить, зарегистрированы ли участок и дом.
Можете заказать сами (в МФЦ), можно просить продавца предоставить.
Без этого купля-продажа недвижимости невозможна.

и размежевана.

Это хорошо, но необязательно. Часто участки стоят на кадастровом учете декларативно. То есть, межевое дело не заводилось, координаты границ не уточнялись. Но если спора между соседями нет, то в принципе можно покупать такой участок, стоящий на декларативном учете.
Если же границы уточнялись, то у продавца есть межевое дело с определенными координатами границ, с Актом согласования границ с соседями и пр.

Я немного почитала по теме, нашла что нужно свидетельство о собственности

Свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (такие розовые и синие красивые бумажки) отменены около 2 лет назад. В настоящее время регистрация права собственности подтверждается Выписками из ЕГРН, о которых я писал выше.

что еще?

Это все.
Коротко резюмирую - для покупки недвижимого имущества необходимо, чтобы это имущество принадлежало продавцу на праве собственности.
А право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
Таким образом, необходимо, чтобы продаваемое имущество было зарегистрировано за продавцом в органах Росреестра.
А это подтверждается Выписками из ЕГРН.

 

[myNikname]

Спасибо за ответ.
Насчёт межевания , я слышала такую информацию, что лучше приобретать размежеваный участок, т к. можно купить "кота в мешке ". Например, участок может фактически оказаться в другом месте, (этого больше всего опасаюсь) и например , вступить в наследование такого участка сложно. Это так?

 

[Кам]

Насчёт межевания , я слышала такую информацию, что лучше приобретать размежеваный участок, т к. можно купить "кота в мешке ".

Лучше, конечно, и я об этом пишу. Но на практике садовые участки мало кто межует, в основном межуют участки ИЖС. Наверное, не хотят тратиться, и не считают дачные участки такими значимыми и пр.

Например, участок может фактически оказаться в другом месте, (этого больше всего опасаюсь)

Ну, это как-то чересчур экстремально) поскольку местоположение участка подтверждается еще и адресом, который является основной характеристикой участка и также указан в данных Росреестра, в частности, вы увидите его адрес в Выписке. Так же и дом имеет адрес.

и например , вступить в наследование такого участка сложно. Это так?

Нет, на наследование участка не влияет его декларативность или уточненность. Для наследования нужно, чтобы участок принадлежал умершему наследодателю на праве собственности, т.е. был зарегистрирован в органах Росреестра за умершим.

 

[myNikname]

Спасибо за консультацию!

 

[Кам]

Пожалуйста.

 

[myNikname]

Здравствуйте, та тема закрыта, создала новую.
Выяснилось, что участок оформлен, межевание есть, но дом не оформлен.
Дому лет 20 , примерно 50 кв.м. , из бревна, на фундаменте ,1 этажный , из коммуникаций электричество подведено к дому. Окна не прорублены, почему-то)
Это я к тому, что норм строительства на садово- огородных участках он не нарушает, и можно наверное его оформить как садовый дом.

Что посоветуете, стоит ли приобретать участок с неоформленным домом, а потом его регистрировать самим?
Сейчас вроде идет дачная амнистия до марта 2021г.
Нужно только заявление и тех.план дома, если не ошибаюсь. И например, попросить скидку у продавца на оформление дома?

 

[myNikname]

Мы ходили с соседом разговаривали, он сказал, что последний хозяин хотел в этом доме прописаться, начал оформлять и потом забросил это дело.
Непонятно по какой причине, то ли дорого оказалось, то ли еще что.

Домик стоит рядом с границей участка, возможно такое, что он может выходить за границы? Стоит ли вызывать геодезиста перед покупкой?

 

[Кам]

Здравствуйте, та тема закрыта, создала новую.

Ничего, я их объединяю в таких случаях.
Здравствуйте.

 

[Кам]

Что посоветуете, стоит ли приобретать участок с неоформленным домом, а потом его регистрировать самим?
Сейчас вроде идет дачная амнистия до марта 2021г.
Нужно только заявление и тех.план дома, если не ошибаюсь. И например, попросить скидку у продавца на оформление дома?

Я вам посоветую то, что сделал сам в подобной ситуации, а именно, попросил продавца сначала оформить дачный дом, а потом уже купил.
Это несложно благодаря дачной амнистии.

А по другому, кстати, может и не получится. Если вы покупаете просто садовый участок, то скорее всего потребуют справку об отсутствии строений.
А такую справку дают кадастровые инженеры с выездом на место и несут ответственность.
Если согласятся регистрировать участок без такой справки, то можете купить участок, а потом регистрировать дом сами, конечно.

Домик стоит рядом с границей участка, возможно такое, что он может выходить за границы? Стоит ли вызывать геодезиста перед покупкой?

Если, как вы пишите, участок стоит на уточненном кадастровом учете, т.е. проводилось межевание, то можно вызвать кадастрового-инженера-геодезиста со специальным прибором, типа GPS, который вынесет поворотные точки участка на местность.
То есть, по простому говоря, определит углы участка (поворотные точки) Не знаю, как у вас, а у нас такая услуга стоила 1 тыс. руб. за вынос на местность одной точки.
Нужно, конечно, убедиться, что при самовольной постройке хотя бы не нарушили границ участка.

 

[myNikname]

Не знаю, как у вас, а у нас такая услуга стоила 1 тыс. руб. за вынос на местность одной точки.

Да, и у нас такие же расценки..

Сегодня обратились к знакомой, она работает в геодезии, она через компьютер посмотрела этот участок.
1. Выяснилось, что межевание сделано, но до 2009г, и тогда межевали с ошибками (если я верно поняла).
Поэтому нужно его делать повторно. Площадь та же остаётся, только немного сдвигаются границы, на 40 см к соседу и немного на дорогу. Утверждает, что это не проблема.
Цена межевания 11 тыс.
2. Домик за границы участка не выходит
Тех.план (или техпаспорт , не помню) сделать 10 тыс цена
Она распечатала "вид сверху " ,если можно так выразиться, участка и домика на нем.
И только сейчас я обратила внимание, что домик стоит очень близко к границе с соседом, по данным кадастровой карты примерно 1, 6 метра.
Теперь думаю , не будет ли это проблемой для постановки дома на кадастровый учет? Есть же нормы.. Жилой дом 3 метра от границы, а это садовый, какие нормы- не знаю..
Или сосед вдруг в суд подаст и потребует сноса дома (это конечно моя фантазия разыгралась, ну а вдруг?)

 

[Кам]

Поэтому, сначала надо, чтобы продавец зарегистрировал дом, а потом покупайте.
Именно так я поступил сам при покупке своей дачи, именно так я вам и советовал ранее.

 

[myNikname]

Поэтому, сначала надо, чтобы продавец зарегистрировал дом, а потом покупайте.
Именно так я поступил сам при покупке своей дачи, именно так я вам и советовал ранее.

Да, спасибо.

 

[Кам]

Пожалуйста.

 

[myNikname]

Здравствуйте, все таки решили покупать этот участок, очень место понравилось. Продавец делает скидку на оформление домика и участка.
Подскажите, как лучше оформлять сделку, через МФЦ (самим составить договор-купли продажи и т.д) или имеет смысл обратиться к нотариусу?
Через МФЦ получится дешевле, это понятно.
А есть ли толк от нотариуса?
Продавец 1 собственник (не в долях), есть жена (потребуется ее согласие на продажу участка? Его нужно нотариально заверять?)
И еще волнует вопрос передачи денег. Как и когда безопаснее их передать? Ну и чтобы всех все устраивало.
Например, в момент подписания договора, в момент сдачи документов в МФЦ, или после регистрации сделки в Росреестре?
Опасаюсь, если Росреестр отклонит сделку, по какой либо причине, а денежки уже у продавца.
Или арендовать сейфовую ячейку в банке (правда никогда с этим не сталкивалась, но вроде так можно).

Со стороны продавца есть риелтор, но она у меня доверия не вызывает.

 

[Кам]

Здравствуйте,

Здравствуйте.

все таки решили покупать этот участок, очень место понравилось. Продавец делает скидку на оформление домика и участка.

Насколько я помню, участок оформлен и даже отмежеван. Не оформлен только домик. Поэтому, правильно будет сказать, что продавец делает скидку за то, что домик не оформлен.
То есть, в договоре купли-продажи фигурировать будет только садовый участок. Однако, узнайте сначала, потребуется ли предоставлять Справку об отсутствии строений, я уже писал вам о ней. Если такая Справка будет необходима, то я не знаю, как вы выйдете из положения.

Подскажите, как лучше оформлять сделку, через МФЦ (самим составить договор-купли продажи и т.д) или имеет смысл обратиться к нотариусу?
Через МФЦ получится дешевле, это понятно.
А есть ли толк от нотариуса?

Однозначно, нет. Договор составляется вами в простой письменной форме и подается на регистрацию в Росреестр через МФЦ.

Продавец 1 собственник (не в долях), есть жена (потребуется ее согласие на продажу участка? Его нужно нотариально заверять?)

Раньше требовали согласие другого супруга и оно должно было быть нотариально заверено. Стоимость его составляла 1 тыс. руб.
Теперь же не требуют, но регистратор делает пометку, что согласия другого супруга не предоставлялось.

И еще волнует вопрос передачи денег. Как и когда безопаснее их передать? Ну и чтобы всех все устраивало.
Например, в момент подписания договора, в момент сдачи документов в МФЦ, или после регистрации сделки в Росреестре?
Опасаюсь, если Росреестр отклонит сделку, по какой либо причине, а денежки уже у продавца.
Или арендовать сейфовую ячейку в банке (правда никогда с этим не сталкивалась, но вроде так можно).

Даже не ячейку, поскольку дорого, а сейчас банки предоставляют услугу в виде специального счета, с которого деньги ваши продавцы получат, когда ваша сделка пройдет государственную регистрацию в Росреестре. Спросите в банке.

 

[myNikname]

Однако, узнайте сначала, потребуется ли предоставлять Справку об отсутствии строений, я уже писал вам о ней

А где именно узнать , в МФЦ или в Росреестре?
Я сейчас почитала про справку, что ее требую нотариусы в основном. Продавец 3 года назад покупал этот участок с незарегистрированным домом. Может конечно за 3 года законы поменялись...

А так, конечно , если сделку отклонят по этой причине, то пусть сам оформляет домик, это в его же интересах..

Раньше требовали согласие другого супруга и оно должно было быть нотариально заверено. Стоимость его составляла 1 тыс. руб.
Теперь же не требуют, но регистратор делает пометку, что согласия другого супруга не предоставлялось.

Почитала информацию, что без согласия покупка чревато тем, что супруга может в суд подать в течение года и половину отсудить. Как на практике, такое случалось?
И что вы посоветуете, требовать согласия супруги или не обязательно?

 

[Кам]

А где именно узнать , в МФЦ или в Росреестре?

Сначала в МФЦ, потом в Росреестре

А так, конечно , если сделку отклонят по этой причине, то пусть сам оформляет домик, это в его же интересах..

Согласен. Попробуйте, если откажут, то это вынудит его оформить домик.

Почитала информацию, что без согласия покупка чревато тем, что супруга может в суд подать в течение года и половину отсудить. Как на практике, такое случалось?
И что вы посоветуете, требовать согласия супруги или не обязательно?

Скажем так, недобросовестная супруга при разделе супружеского имущества (а это можно делать, как в браке, так и после расторжения брака) может попробовать признать ваш договор купли-продажи недействительным.
Либо пойти вторым путем - потребовать от супруга (бывшего супруга) компенсацию за продажу общего имущества.

Насколько это получится - это другой вопрос (вам в любом случае не понравится быть ответчиком по такому судебному делу о признании вашей сделки недействительной и надо этого избежать).

Хотел только заметить, что срок исковой давности по признанию оспоримой сделки недействительной - 1 год, но только не с момента заключения такой сделки, а с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Проще говоря, супруга может и через 5 лет сообщить, что она только вчера узнала о продаже мужем дачи. И будет настаивать, что срок исковой давности начинает исчисляться со вчерашнего дня.
Поэтому, я считаю, что практика, при которой Росреестр требовал согласие другого супруга, если отчуждаемое имущество было нажито в браке, была разумной.
И я бы попросил такое согласие.